中報解讀 | 京城佳業上半年營收和溢利齊增，應收賬款激增或成發展隱憂

今年港股物企年中報發布時間比以往來得晚了一些。

直到8月16日晚間，京城佳業（HK02210，股價2.90港元,市值4.25億港元）才率先公布2023年上半年業績。

中報顯示，上半年京城佳業實現總收入約為8.88億元，同比增加約33.4%；毛利約1.94億元，同比增長23.9%；溢利約為0.62億元，同比增長16%；股東應占溢利5868.3萬元，同比增長11.91%。

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從財務數據來看，上半年京城佳業的多項指標表現均優于去年同期。不過需要注意的是，盡管公司整體表現穩健，但應收賬款或成為今后發展的隱憂。上半年，京城佳業應收賬款約為8.6億元，較2022年底的7.39億元環比增加了16.64%，預計信貸虧損環比增長88.5%。

來源：京城佳業2023中報

持續下跌的毛利率

相比去年同期，京城佳業的業務板塊有了明顯變化，超過51%的在管面積為非住宅業態，而在去年同期該項占比僅為34.7%。不過，期內三大主營業務——物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務中，就有兩項毛利率下跌，以至于整體毛利率下調。

具體來看，上半年京城佳業物業管理服務的毛利率約為20.5%，非業主增值服務的毛利率約為32.7%；與2022年同期相比，分別減少1.7個百分點和14.9個百分點。

來源：京城佳業2023中報

特別是相較大多物企依靠社區增值服務拉高毛利率，京城佳業該項業務毛利率卻一直在低位徘徊，2023年中期僅為14.3%，相比去年同期增長了0.5個百分點。京城佳業的社區增值服務主要包括供熱服務、車位運營服務、餐飲服務等。

基于物業管理服務和非主業增值服務毛利率的大幅下降，以及社區增值服務的低毛利率，從而導致京城佳業的整體毛利率也由去年同期的23.5%下降了1.7個百分點至21.8%。對此，京城佳業解釋稱，主要是由于業務規模的擴大導致人工、分包成本的增加以及新項目前期投入的成本增加導致。

但從過往水平看，京城佳業毛利率在行業內一直處于中下位置，2018-2022年分別為20.8%、19.8%、20.8%、22.3%、22.2%，均低于行業平均水平。

來源：京城佳業2023中報

對于物管業務占主流的物業公司來說，在管面積與營收密切相關。截至2023年6月30日，京城佳業管理面積約3910萬平方米，較2022年6月30日增長約13.46%；報告期內新簽約面積約250萬平米，同比增長15.9%。

不過值得注意的是，今年上半年京城佳業對外拓展能力進一步加強，特別是在商業、公共及其他物業等業態領域持續發力。報告期內，來自第三方在管項目面積占比為45.9%，新增25個物業項目中來自第三方項目有19個，占比76.0%。而在2021年、2022年來自第三方項目的占比分別為40.2%、43.3%。

來源：京城佳業2023中報

應收賬款仍是難題

盡管背靠國企北京城建，京城佳業的收入和盈利有了穩定增長，但依然被激增的應收賬款所困擾。

截至2023年6月30日，京城佳業應收賬款約為8.6億元，較2022年底的7.39億元增加了16.64%。

其中，來自公司關聯方應收賬款為2.23億元，環比2022年底增長7.9%，同比增長48.2%；來自第三方應收賬款則占了絕對的大頭，總額6.37億元，環比2022年底上漲了19.7%，同比增長47.6%。二者應收賬款計提撥備同比增速是44.13%。

而本期業績應收賬款和其它應收賬款預期信貸虧損科目，計提減值約2.04億元，同比增長88.5%。

京城佳業在中報中指出，應收賬款主要與物業管理以及提供予業主及物業開發商的相關服務所產生的收入有關，報告期內其他應收關聯方款項為無抵押及不計息。

需要指出的是，應收賬款存在著諸多風險，并不代表能夠完全收回。如2022年1月1日，京城佳業應收賬款就已確認信貸虧損2240萬元，較2021年同期的970萬元猛增了131.5%。此外，2022年全年為應收賬款減值撥備8400萬元，但到了今年上半年，僅半年時間該項減值撥備已增長至1.04億元。

京城佳業表示，“所有應收賬款及其他應收款項預計將于一年內收回或確認為開支?！?/p>

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